Отношения аренды нежилого помещения (офиса) регулируются главой 34 ГК РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ.

В ст.609 ГК РФ сказано, что если вы - арендатор, и являетесь юридическим лицом, то вам необходимо заключить договор аренды с арендодателем, предоставляющим вам нежилое помещение под офис, в письменной форме. Все это автоматически распространяется и на индивидуального предпринимателя в соответствии в соответствии со ст.23 ГК РФ, которая гласит, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Со стороны арендодателя обязан выступать собственник помещения или уполномоченный им представитель. При предоставлении вам помещения в субаренду обязательно согласие собственника.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся и нежилые помещения, подлежит государственной регистрации. Договор, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным. А в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации. Толкуя системно эти две статьи можно прийти к выводу, что аренда нежилого помещения (офиса) подлежит регистрации, если ее срок более года. Договор аренды считается заключенным с момента регистрации. Для снижения риска при работе с недобросовестными плательщиками арендной платы собственники помещений или объектов коммерческой недвижимости, как правило, стараются заключать договора на срок менее 1 года.

Существенное условие договора аренды это условие о предмете аренды. Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор признается незаключенным. Если в коммерческом центре, например, много похожих помещений одинаковой площади, то вам лучше сделать приложения к договору аренды в виде поэтажного плана (с указанием места вашего помещения) и экспликации, т.к. арендуемое имущество должно четко идентифицироваться.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, не имеет существенного значения, т.к. оно может быть выражено в деньгах или иной материальной форме:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• иные формы оплаты аренды.

При прекращении договора аренды арендодатель должен вернуть помещение в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, поэтому при получении и возврате помещения подписывается акт приемки помещения с указанием его состояния.

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ).

Арендодатель имеет право досрочного расторжения договора аренды через суд, если арендатор более двух раз  подряд после истечения установленного договором срока не вносит арендную плату. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено договором аренды.

С вашей стороны для уменьшения стоимости аренды лучше выходить напрямую на собственников помещений, минуя посредников. Обязательно требуйте предоставления документов, подтверждающих права собственности на данное помещение. Переход права собственности на арендованное помещение не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

Вы, как арендатор, можете с согласия собственника помещения передать это помещение в субаренду (поднаем) или передать свои права другому лицу (перенаем), а также заложить эти имущественные права. При этом срок субаренды не может превышать срока аренды.

Написано специально для Информационного сайта «Начни свое дело» г. Москва      http://nachni-delo.ru